Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – jak zyskałem 2 lata?

Spłata kredytu hipotecznegoJeśli masz kredyt hipoteczny to zapewne w którymś momencie zastanawiałeś się:

Czy naprawdę muszę być dłużnikiem banku przez 30 lat, czy uda mi się spłacić kredyt wcześniej?

Wyobraź sobie, że mnie też to zastanawiało. I to jeszcze przed jego zaciągnięciem. I już wtedy wiedziałem, że odpowiedź brzmi:

TAK – wcześniejsza spłata kredytu będzie dla mnie osiągalna.

Jak zapewne już wiesz – klienci różnych banków mają przeróżne warunki kredytu hipotecznego. Ciężko więc odpowiedzieć, czy każdemu będzie sie opłacała taka operacja.

Mogę jednak w 100% powiedzieć, że moja pierwsza nadpłata kredytu hipotecznego bardzo mi sie opłacała. I o tym troche dzisiaj opowiem – zaczynając od tego, że nauczyłem się kompresować czas i zamieniłem 10 miesięcy w 25…

 

Warunki spłaty części kredytu hipotecznego w banku Pekao SA

 

Na początek chciałbym Ci przedstawić warunki, według których mogę częściowo spłacać kredyt hipoteczny w Pekao SA. Może nie jest to takie oczywiste, ale w każdym banku wygląda to nieco inaczej.

Akurat w Pekao te warunki wydają mi się całkiem przystępne.

Oto one:

  1. W każdym roku kredytowania (nie mylić z rokiem kalendarzowym) mogę spłacić do 10% kwoty udzielonego kredytu bez żadnej prowizji!
  2. Jeśli moje wcześniejsze spłaty w danym roku przekroczą wspomniane 10%, to od pełnej kwoty kolejnej spłaty naliczana jest prowizja w wysokości 2% z kwotą minimalną 200 zł.

 

Oczywiście do powyższych wartości nie liczy się regularnych spłat zgodnych z harmonogramem.

 

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w praktyce

 

Powyższe warunki przepisane z TPiO banku Pekao SA, mówią nam, że:

  1. Jeśli mój kredyt rozpoczął się w listopadzie, to mój rok kredytowania kończy się co roku w listopadzie
  2. W tym okresie mogę spłacić bez żadnych opłat do 10% kwoty udzielonego kredytu – jeśli wziąłbym 300 000 złotych – mógłbym w każdym roku spłacać do 30 000 zł. Przy 200 000 złotych – mogę dokonać spłat do 20 000 zł.
  3. Mogę dokonać jednej dużej lub kilku mniejszych spłat w danym roku kredytowania – nie przekraczając powyższych warunków – nadal bezpłatnie.
  4. Jeżeli spłynie na mnie fortuna i będę w stanie spłacić więcej – mogę to zrobić. Wówczas jednak dosięgnie mnie prowizja. Warto tu uważać, co wskazuję poniżej:

 

Przykładowa spłata kredytu hipotecznego w Pekao SA:

 

Jeśli kredyt był zaciągnięty na kwotę 150 000 zł to 10% tej kwoty to oczywiście 15 000 zł. I taką kwotę można nadpłacać każdego roku kredytowania bez prowizji.

1. Jeśli jednak jednorazowo spłacisz 16 000 zł to zapłacisz prowizję za całości tej spłaty, czyli 2% z 16 000 zł = 320 zł.

Nie ma możliwości rozdzielenia kwoty „wolnej” od prowizji od tej, która przekracza limit (w tym przypadku 1000 zł).

2. Jeśli spłacisz raz 5% (7 500 zł), a potem np. 7% (10 500 zł) to te 7% przekroczy ustalone 10% i prowizja zostanie naliczona od pełnej kwoty drugiej spłaty, czyli od 10 500 zł.

3. Najlepiej spłacić tylko 10% bez prowizji, ewentualnie rozbić to na mniejsze spłaty, ale tymi mniejszymi nie przekraczać tych 10%.  Jeśli chcesz spłacić dużo więcej niż te przykładowe 15 000 zł, to lepiej spłacić 15 000 w jednej transzy i resztę w osobnej.

 

Moja wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

 

Korzystne warunki (czytaj dodatkowe pieniądze) do nadpłaty naszego kredytu hipotecznego pojawiły się dopiero po 18 miesiącach od zaciągnięcia tego zobowiązania.

Mając do dyspozycji wolne środki – postanowiliśmy działać.

Na spłatę przeznaczyliśmy kapitał odpowiadający 4,5% całkowitej kwoty kredytu. Jednocześnie było to mniej więcej tyle, co 10 miesięcznych rat.

 

Co może zadziać się po częściowej spłacie

 

W przypadku częściowej spłaty kredytu hipotecznego masz do wyboru dwa wyjścia, które będą efektem tej spłaty:

1. Zmniejszenie wysokości miesięcznych rat
2. Skrócenie okresu kredytowania

cięcia

 

Wyjście pierwsze – niższa rata:

 

Nasza miesięczna rata wynosi niecałe 700 złotych na dzień dzisiejszy. To niedużo – mniej więcej tylko, ile płaciliśmy wcześniej za wynajem mieszkania.

Uznaliśmy, że w perspektywie 30 letniego kredytu, jej pomniejszenie w wyniku spłaty będzie na tyle minimalne, że wręcz niezauważalne.

Nie liczyłem tego – przyznaję. Jednak coś mi podpowiada, że na dzień dzisiejszy zyskałbym może jakieś 10 zł obniżki raty (zgaduję).

Wybraliśmy więc opcję numer 2:

 

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego ze skróceniem okresu kredytowania – jaki efekt?

 

Nie oczekiwałem jakiegoś szczególnego efektu. Jednak byłem pozytywnie zaskoczony, gdy dowiedziałem się o ile skrócił się nam okres kredytowania.

Spłata równowartości 10 dzisiejszych rat skróciła nasz kredyt o 25 miesięcy. Ponad 2 lata.

Nie zapłacimy 25 rat, które mieliśmy w harmonogramie. Licząc według dzisiejszej wartości, zaoszczędzę 2,5 razy tyle co wydałem na tę wcześniejszą spłatę.

A zakładając, że w perspektywie prawie 30 lat oprocentowanie może wzrosnąć, prawdopodobnie zyskałem jeszcze więcej.

Takie efekty najlepiej osiąga się na samym początku spłaty kredytu hipotecznego. Szczególnie w przypadku rat równych. Dlaczego?

 

Dzisiaj spłacam pożyczony kapitał = jutro nie płacę za niego odsetek

 

Lwia część tego, co spłacamy w ramach kredytu hipotecznego to odsetki od pożyczonego kapitału.

Jeśli więc dzisiaj spłacę jakąś część tego kapitału, to nie są od niego naliczane odsetki. Nie jestem winien bankowi tej kwoty, więc nie pobiera ode mnie opłaty w postaci odsetek. Proste.

A że kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, to efekt (nie)naliczania odsetek przez najbliższej 20-30 lat jest dosyć potężny.

Dlatego właśnie, jeśli masz możliwość i dogodne warunki, to moim zdaniem warto spłacić część kredytu hipotecznego jak najszybciej. Im dłużej zwlekasz, tym mniejszy wpływ Twojej wczesnej spłaty.

 

Czy spłacałeś przed czasem swój kredyt hipoteczny?

 

Koniecznie napisz, czy to robiłeś i na jakich warunkach – czy było z korzyścią dla Ciebie, czy raczej byłeś zawiedziony?

Napisz poniżej komentarz i nie zapomnij podzielić się tym wpisem ze znajomymi!

PS. Wpis nie był sponsorowany – korzystam z kredytu w Pekao i uznałem, że warto podzielić się wrażeniami i warunkami spłaty!

Dzięki za wizytę i zapraszam Cię ponownie,

Bartek!